不動産の相続・遺産分割に強い岡山の弁護士なら西村綜合法律事務所
不動産というのは、評価方法によって金額が大きく異なる場合があります。
遺産分割の際、相続財産に不動産が含まれていた場合、いかなる方法で不動産を評価するかによって、各相続人の取り分に大きな影響を及ぼします。不動産の評価方法次第では、遺産分割協議が揉めてしまう、なんてことになりかねないのです。
そこで今回は、遺産分割における不動産の評価方法について、詳しく解説していきます。
目次
遺産分割で不動産評価が重要な理由
不動産は価値が高いことが多いため、1人の相続人がすべて相続してしまうと、他の相続人との間で不公平が生じることになります。たとえば、相続財産として不動産が実家しかなかった場合、3人兄弟のうち長男が代表して実家を相続するとなれば、次男や三男は相続する不動産がありません。代替となる他の相続財産があればまだ問題はありませんが、そうでないとなれば長男だけが得をした形になってしまいます。
こういった不公平を回避するために、不動産を遺産分割する際は4つの方法があります。
不動産を遺産分割する際の4つの方法
不動産を遺産分割する際の4つの方法は以下のとおりです。
- ①そのまま全員で共有する
- ②換価分割
- ③現物分割
- ④代償分割
①そのまま全員で共有する
不動産をそのまま全員で共有するというのは、単純で簡単な分割方法の1つです。
一見すると、話し合いの必要もなく、もっとも揉めない分割方法に見えますが、共有といっても全員が一緒に住むわけではありません。そのため、後々トラブルを招きやすいのが実情です。可能であれば回避したい不動産の遺産分割方法です。
②換価分割
換価分割とは、不動産を売却してしまい、相続人全員で分ける方法です。もっとも平等に分割できるため、不動産を維持する理由がなければ積極的に活用したい方法です。
③現物分割
不動産が複数ある場合は、現物分割が有効です。一般的には面積などを基準に分割するため、基本的に相続人間において不公平が生じることはありません。
④代償分割
代償分割は、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、不動産の評価額に応じた金額を、他の相続人に支払う方法です。不動産の評価額によって、支払われる金額に大きな差が出るため、不動産の評価額が非常に重要な分割方法となります。
不動産評価が重要なのは「代償分割」のケース
前述のとおり、遺産分割の際に不動産評価が重要になるのは、「代償分割」のケースです。
また、現物分割と代償分割を併用する場合も、不動産評価が重要となってきます。
たとえば、一部の相続人の間で現物分割を行い、他の相続人に対しては金銭による代償分割を行うといった場合です。このように代償分割が一部でも用いられる場合、遺産分割を不公平なく行うためには、全員が納得できるような不動産評価額を算出しなければなりません。
遺留分侵害額請求でも不動産評価は重要
不動産の評価方法は、遺留分侵害額請求においても非常に重要です。
遺留分侵害額請求とは、法定相続分を侵害された相続人が、遺留分として最低限度保障された相続分を請求する手続きです。
たとえば、遺言によって遺留分を侵害する不動産の贈与が行われた場合、遺留分侵害額は相続財産全体の金額と不動産の価値という2つの基準から算定され、金銭にて支払われることになります。よって、不動産の評価額がいくらになるか次第で、支払われる遺留分の金額が大きく異なることになります。
相続税申告の際にも不動産の評価が必要
相続税申告の際も、不動産の評価額が必要となります。
相続税申告の場合は、遺産分割の際と異なり、税務上の決まりに則って不動産を評価することになっています。
相続税評価額の求め方は以下のとおりです。
①土地の評価額
土地の場合は、「路線価方式」といって路線価に一定の補正を加えた後、対象土地の面積を乗じて計算します。路線価とは、国税庁が公表している土地の価格です。
②建物の評価額
固定資産税評価額がそのまま建物の評価額となります。
遺産分割における不動産の評価方法
遺産分割における不動産の評価方法は、土地・建物の種類だけでなく、現況によっても金額が異なります。また、立地条件や市場価格などによっても異なるため、一概に言えないのが現実です。そこで、以下にていくつか不動産の評価方法を挙げてみます。
①不動産鑑定士や不動産業者による査定
不動産の専門業者に依頼し、専門知識を持った不動産鑑定士や不動産業者が市場価格等を算定し、不動産の評価額を算出してくれます。
不動産鑑定士による鑑定は客観性を確保できるメリットがある反面、市場価格の反映に疎い場合があります。一方で、不動産業者による鑑定は自社の売買実績等のデータによって、より市場価格を反映した査定を出せるメリットがあります。
②売却価格の調査
対象不動産と似通っている不動産の実際の売却価格を調査し、その不動産の実勢価格を評価額として算出するという方法です。ただし、売却価格を調査する際は、似通った不動産というだけで、まったく同じ不動産ではない点に注意が必要です。
③公的な調査
公的な機関である国税庁に登録している調査官に依頼し、固定資産税評価額を改めて算定してもらうという方法もあります。公的な指標を用いた評価方法であるため、客観性という観点で見れば有効です。ただし、画一的な基準でしかないため、対象不動産の特徴をすべて拾いきれるわけではありません。実勢価格より低い評価額になりがちです。
④相続人間の協議
遺産分割協議の場合、極端な話ですが、相続人間の合意さえあれば、不動産の評価額は自由に設定することができます。そこで、各相続人が各々の方法で不動産評価額を算出し、その平均額を取るというのは、実際に用いられる方法です。
ただし、トラブルを防止するためにも、不動産の評価方法については、裏付けとなる資料を提出するなど、相続人全員が納得できる形で算出する必要があります。
不動産が関わる相続でお困りの方は弁護士にご相談ください
以上のとおり、遺産分割において不動産の評価方法は非常に重要です。
また、遺産分割だけではなく、遺留分侵害額請求や相続税申告をする際においても、不動産の評価額については避けては通れません。不動産の評価の仕方を間違えてしまえば、多大な損失を招くことになりかねないため、慎重に判断するようにしてください。
不動産が関わる相続でお困りという方は、弁護士への相談をおすすめします。弁護士であれば、個々のケース毎にもっとも適正な不動産評価方法の提示だけでなく、遺産分割協議への代理参加、遺留分侵害額の請求といった手続きも任せることができます。
まずは、無料法律相談を利用するなどして、弁護士からアドバイスをもらってみましょう。当事務所でも無料法律相談を実施していますので、どうかお気軽にお問い合わせください。
この記事の監修者
監修者：西村啓聡
弁護士法人西村綜合法律事務所 代表弁護士
