共有物分割 – 不動産の相続・遺産分割に強い岡山の弁護士

相続をきっかけに共有状態になった不動産は、「とりあえずそのまま」にされやすい一方で、時間が経つほど解決が難しくなるためご相談者様にとって不利な状況を引き起こすことも少なくありません。

本記事では、共有状態を放置するリスク、話し合いで解決できない場合の選択肢、裁判になった場合の考え方等を整理しています。

共有不動産を「どうにかしたいが、どうすればよいか分からない」という方のお役に立てれば幸いです。

不動産が「共有」になっている状態の危険性

相続後に共有名義になる典型的な経緯

共有不動産は主に、相続発生後に遺産分割がまとまらないまま法定相続分どおりに登記をしてしまうことで生じることが多いです。

「とりあえず名義だけ相続人全員にしておこう」「今は揉めたくない」という判断が、その場では穏便に見えても、後に大きな問題を発生させるかもしれません。

例えば、共有名義になると単独では売却や活用ができず、他の共有者の意向に左右され続ける状態になります。

相続直後は関係が良好でも、数年後、生活環境や考え方が変わることで、当初は想定していなかった対立が生じるかもしれません。

売れない・貸せない・壊せない不動産になる理由

共有不動産では、売却・長期の賃貸・建替えといった重要な処分行為について、原則として共有者全員の同意が必要になります。

そのため、共有者のうち一人でも反対すれば、話が前に進まなくなります。「売りたい人」と「住み続けたい人」、「管理を放棄したい人」と「何も決めたくない人」が混在すると、不動産は｢手出しのできない資産｣になります。

結果として、不動産としての価値を活かせないまま、維持費だけが発生し続ける状態に陥ってしまうでしょう。

固定資産税・修繕費・管理を巡る対立

共有不動産では、固定資産税や修繕費といった費用負担を巡るトラブルが頻発します。

法律上は持分割合に応じた負担が原則ですが、実際には「使っている人が払うべきだ」「相続しただけで住んでいないのに納得できない」といった感情が絡み、支払いが滞ることもあります。

管理が行き届かなくなれば、建物の劣化や近隣トラブルにつながり、結果として不動産の価値自体が下がってしまうリスクもあります。

共有者が雪だるま式に増え続けるリスク

共有状態を放置すると、共有者がさらに亡くなり、その相続人が新たに共有者として加わることになります。

これにより、当初は数人だった共有者が、気づけば面識のない親族や遠方の相続人まで含めた多数になることがあります。共有者が増えるほど意思統一は難しくなり、話し合いによる解決は現実的でなくなります。

この状態まで進むと、誰かが主導権を持って解決することは極めて困難になります。

話し合いで解決できない場合に使える「共有物分割」って？

そもそも共有物分割とは何か（遺産分割との違い）

共有物分割とは、共有状態にある不動産を解消するための法的手続です。

遺産分割が「相続人同士で遺産をどう分けるか」を決めるのに対し、共有物分割は「すでに共有になっている不動産をどう整理するか」を目的とします。

相続が原因であっても、遺産分割が終わっていれば、共有物分割として整理することになります。つまり、共有物分割は、相続後に残された“出口”の手続と言えます。

いつから共有物分割を請求できるのか

共有物分割は、共有状態である限り、原則としていつでも請求することができます。

相続から何年経っていても請求できる点が特徴です。一方で、「いつでもできる」という安心感から先送りされがちですが、状況が悪化してからでは選択肢が限られ不利な結果に近づいてしまうことがあります。

そのため、早い段階で共有物分割を視野に入れて動き始めることが重要です。

相手の同意がなくても進められる理由

共有物分割は、他の共有者全員の同意がなくても請求できます。

これは、共有関係を永久に強制されることがないようにするためです。話し合いがまとまらない場合でも、地方裁判所の手続を通じて、最終的には共有関係を解消する判断がなされます。

「相手が応じないから何もできない」という状態から抜け出すための制度が、共有物分割です。

  7つのケース別で解説！共有不動産への法的対応

(1)不動産の共有名義を解消したい

相続後、不動産が兄弟姉妹の共有名義になり、「いずれ誰かが使うだろう」「今は揉めたくない」という理由で放置されるケースは非常に多く見られます。しかし、時間が経つにつれて状況は確実に悪化します。

たとえば、長男が実家に住み続け、他の相続人は遠方に住んでいる場合、住んでいない側は「自分の持分なのに何も使えていない」という不満を抱えがちです。一方、住んでいる側は「管理してきたのは自分だ」という意識を持ち、話し合いが噛み合わなくなります。

共有名義を解消する方法には、

①不動産を物理的に分ける現物分割
②一人が取得して他の共有者に金銭を支払う代償分割
③売却して現金で分ける換価分割

の3つがあります。

どの方法が適切かは、「誰が使っているか」「不動産が分けられる形状か」「金銭の支払い能力があるか」など、具体的事情によって大きく変わります。名義を変えること自体が目的なのではなく、将来の紛争を断ち切るための手段として考える必要があるでしょう。

(2)共有している不動産の売却に応じてもらえない

「自分は売りたいのに、他の共有者が話に応じてくれない」という相談も少なくありません。

典型例としては、使っていない兄弟が売却を希望し、実際に住んでいる共有者が「思い出がある」「今は出ていけない」と感情的に拒否するケースです。この場合、いくら話し合いを重ねても平行線になりがちです。

法律上、共有者の一部が反対していても、共有物分割を求めることは可能です。換価分割が選択されれば、裁判所の判断により売却（最終的には競売）に進む可能性もあります。

ただし、競売は市場価格より低くなる傾向があり、ご相談者様にとっても痛みを伴います。そのため、「絶対に売りたい」のか、「できれば任意売却で解決したい」のかなど、許容できるゴールを先に整理した上で動くことが重要になります。

(3)共有持分を現金化したい

「もう関わりたくないから、自分の持分だけでも現金にしたい」と考える方もいます。

確かに、共有持分だけを第三者に売却することは法律上可能です。しかし、現実には買い手はかなり限定されます。一般の方が“他人と共有になる不動産”を積極的に買うことはほぼありません。その結果、共有持分専門の不動産会社が買い手になることが多く、価格も市場価値より大幅に低くなる傾向があります。

さらに問題なのは、その不動産会社が新たな共有者として介入してくる点です。使用料を請求されたり、強引に売却を迫られたりと、かえって紛争が激化するケースもあります。

短期的な現金化だけを見るのではなく、「その後に何が起きるか」まで含めて判断しなければ、後悔につながりかねません。

(4)名義貸しのローンを解消したい

親族間でよくあるのが、「名義だけ貸してほしい」と頼まれ、不動産ローンや保証人になってしまったケースです。

相続をきっかけに共有関係が表面化すると、「自分は住んでもいないのに、なぜ責任だけ残るのか」という強い不満が生じます。

ここで注意すべきなのは、不動産の名義とローンの責任は別物だという点です。共有関係を解消しても、ローンや保証が自動的に消えるわけではありません。

不動産だけを切り離して考えてしまうと、「名義は外れたが、借金だけ残った」という最悪の結果になることもあります。不動産の整理と同時に、金融機関との関係も含めた全体設計が不可欠です。

(5)賃料収入（家賃収入）を分配してほしい

共有不動産を第三者に貸して家賃収入が発生している場合、本来は持分に応じて分配されるべきです。

しかし、実際には一部の共有者が管理を理由に全額を受け取っているケースも少なくありません。「管理しているのは自分だから」「手間がかかっているから」という言い分は理解できる面もありますが、それが当然に認められるわけではありません。このような状況が続くと、金銭的な問題に感情が上乗せされ、一気に関係が悪化します。

結果として、「家賃の話」だったはずが、「不動産をどうするか」という根本問題に発展することもあります。

収入の分配トラブルは、共有関係の歪みを表面化させるとも言えます。早い段階で整理に動くことが、結果的に負担を減らせるでしょう。

(6)他の共有者の持分が競売にかけられてしまった

ある日突然、「共有者の一人が借金を返せず、その持分が競売に出た」と知らされるケースもあります。

この時点で初めて事態の深刻さに気づくケースもあります。競売で落札した第三者は、感情的な配慮をする必要がありません。純粋に利益を求めて動くため、使用料請求や共有物分割請求を一気に進めてくることがあります。

この段階になると、話し合いで穏便に解決する余地はかなり狭まります。「もっと早く動いていれば選べた選択肢」が失われていることも多くいです。

(7)債権回収として共有不動産を差し押さえたい

債権者の立場から見ると、「不動産があるなら差し押さえればよい」と考えがちですが、共有不動産の場合は事情が異なります。

差し押さえられるのはあくまで“持分”であり、不動産全体を自由に処分できるわけではありません。

その結果、競売にかけても想定より回収額が低くなることもあります。債権回収を目的とする場合でも、共有関係の構造を理解せずに進めると時間とコストだけがかかる結果になりかねません。

回収可能性を冷静に見極めたうえで、共有物分割を絡めた戦略を検討しましょう。

(8)他の共有者の持分を買った不動産会社と揉めている

共有持分を取得した不動産会社は、「共有状態を解消すること」を前提に動いてきます。

その過程で、強気な条件提示やプレッシャーをかけられることもあります。「このままだと競売になりますよ」「早く売らないと損しますよ」といった言葉に、不安を煽られる方も少なくありません。

しかし、共有者である以上はご相談者様にも権利があります。相手のペースに巻き込まれるのではなく、法的な整理を踏まえて冷静に対応することが重要です。

共有物分割を先送りすると不利になるケース

共有不動産の問題で多いのが、「今は揉めていないから」「そのうち何とかなるだろう」と判断を先送りしてしまうことです。

しかし共有関係は時間が経つほど自然に解決へ向かうものではなく、むしろ絡まり続ける構造を持っています。

最後に、実際によく起きる「先送りが不利に転じる典型例」を整理します。

相手が亡くなった場合の複雑化

共有者の一人が亡くなると、その持分は相続人に引き継がれます。

ここで問題なのは、「一人減る」のではなく、一人が二人、三人に増える点です。

たとえば、兄弟2人で共有していた不動産でも、相手が亡くなり、配偶者と子ども2人が相続すれば、一気に共有者は4人になります。しかも、その相続人たちは、不動産の経緯も事情もよく知らないケースがほとんどです。「なぜ売る必要があるのか」「なぜあなたが主導するのか」という前提から説明し直さなければならず、話し合いは振り出しに戻ります。

さらに厄介なのは、相続人同士の意見が割れることです。ある人は売却に賛成でも、別の人は反対する。結果として、誰一人として全体をまとめられない状態が生まれます。

この段階に入ると、「元の共有者同士ならできたはずの合意」が、現実的に不可能になります。

共有者が増えると交渉が更にまとまりづらくなる

共有者が増えるほど、ご相談者様の交渉力は確実に低下します。理由は単純で、「全員の利害が一致するポイント」が極端に少なくなるからです。

人数が少ないうちは、「この条件ならお互い我慢できる」という落としどころを探せます。しかし、共有者が5人、6人と増えてくると、
・住んでいる人
・使っていない人
・お金が欲しい人
・思い出を重視する人
と、考え方がバラバラになります。

この状態では、「売却」「代償分割」といった選択肢が通りにくくなり、最終的に誰も納得しないまま膠着状態に陥ります。その結果、「話し合いではもう無理」という流れになり、裁判所の判断に委ねる以外の選択肢がなくなっていきます。

つまり、共有者が増えた時点で、ご相談者様は主導権を失い、選ばされる立場に回ってしまう可能性が大幅に上がると考えるべきです。

「今なら選べた選択肢」が消えるタイミング

共有不動産には、「今だからこそ取れる選択肢」が確実に存在します。

たとえば、
・特定の共有者が取得して他の人に金銭を支払う
・任意売却で市場価格に近い金額を確保する
・家族間の合意を前提に柔軟な条件調整をする

これらは、関係性がまだ壊れていない段階だからこそ可能です。

しかし、時間が経ち、
・共有者が増え
・感情的な対立が深まり
・第三者（不動産会社や債権者）が介入すると
選択肢は一気に狭まります。

最終的に残るのは、競売など、ご相談者様にとって条件の悪い方法だけ、というケースも珍しくありません。「もう少し様子を見てから」と思っている間に、自分では選べない状況に追い込まれるのが、共有不動産の怖さです。

共有物分割は、揉め切ってから使う制度ではありません。むしろ、「まだ致命的にこじれていない段階」でこそ、意味を持つ選択肢だと言えます。

岡山の共有不動産のお悩みは西村綜合法律事務所まで！

共有不動産の問題は、「いつか何とかしよう」と思っている間に、状況が悪化しやすい分野です。当事務所では、岡山に根ざした法律事務所として、地域事情も踏まえた対応を行っています。

初回相談は無料で、オンライン面談にも対応しているため、遠方の方やご多忙なご相談者様にもご利用いただきやすい体制です。共有物分割を含め、不動産の共有でお悩みの方は、早い段階で一度ご相談ください。